Добрата новина е, че Гърция предлага голямо разнообразие от природни дадености, като море, гори и планини в съчетание с добре устроени селища и развита инфраструктура.

Крайбрежните парцели, особено на първа линия в Халкидики, са най-желани и търсени. Предлагането е ограничено и това рефлектира върху тяхната цена. Тук трябва да отбележим, че в територията на парцелите на първа линия не e включен плажа. Плажната ивица в Гърция не може да бъде придобита от частно лице. Ето защо, когато купувате парцел с директен достъп до плажа, трябва да имате предвид, че всеки може да използва плажа пред него.

Има две основни категории парцели за застрояване.
  • Парцели в границите на населените места
  • Парцели извън границите на населените места

Всеки от тях има свои собствени коефициенти и правила за застрояване. В зависимост от местоположение, размери, категория на земята, близост до море, изградена инфраструктура, получено разрешение за строеж и др.

Парцелите в близост до населени места и непосредствено до техните граници също са с висока стойност. Градоустройствения план непрекъснато се разширява. В резултат на това има голяма вероятност в рамките на селището да попадне и вашия парцел, превръщайки го в ценен актив. Променят се и законите и условията за застрояване, а с това и потенциала за нарастване на цената му.

В Гърция бяха приети нови разпоредби и след 09.12.2022 г. почти всеки парцел с площ под 4000 кв.м. извън населено място загуби трайно възможността си за застрояване. Имат право да строят само тези собственици на малки и неустроени парцели под 4000 кв.м., които до 09.12.2022 г. предварително са получили разрешение за строеж.

След 09.12.2022 г. собствениците с парцели с площ (750 кв.м., 1200 кв.м. и 2000 кв.м.) не могат да получат разрешение за строеж и ще трябва, за да използват имота си, да изчакат изготвянето на местен или специален градоустройствен план (TPS или ΕPS) в съответния район. С него ще бъдат определени конкретни условията за застрояване. 

Ограниченията за строителство не се прилагат в райони, които влизат в населените места т.е. в общ градоустройствен план и жилищни зони.
Разпоредби с общо приложение за строителство извън населени места (според чл.28)
  • За строителството извън населените места, терените се считат за годни за застрояване, с минимална площ на терена от 4000 кв.м., с лице към национален, провинциален, общински път от клас А. При някои случаи, като като хотелски комплекси, минималната площ, която трябва да имат терените, за да се считат за равни и годни за застрояване е 8000 кв.м.
  • Максималната разрешена площ на жилищната сграда, както и общата площ на етажите не може да надвишава 186 кв.м.
  • Независимо от гореописаното, за да се построи сграда, в закона са посочени определени изисквания и ограничения. Такива са: разстояния на сградата до границите на поземления имот, максималната ширина, отстояние до околни сгради, максимална височина и други.
Какви са основните пречки за получаването на разрешението за строеж?
  • Много пътища изградени от общините, не са признати за обществени, въпреки че са асфалтирани и имат изградена инфраструктура. Тези пътища се считат за частни и застрояването на терени с площ от 4000 кв.м. с лице към тях няма да бъдат разрешени.
  • До 31.05.2022 г. беше крайния срок за подаване на възражения относно горските терени. Много парцели или част от тях не са изключени и попадат в горски терени.
  • Повечето парцели в Гърция се продават без разрешение за строеж, имат издаден само конкретен архитектурен проект. Така че ако искате да построите къща по ваш проект, ще трябва да преиздадете разрешението за строеж. Разрешението се издава за срок от 4 години.
Кои са основните проблеми при прилагане на новия закон?
Законът по отношение на строителството на страната е подложен на възражения от различни сфери, институции и дори частни лица. Исканията са за промяна или тълкуване на отделни точки и разпоредби.
  • Министерството на околната среда се забави с издаването на изясняващи разпоредби, които да тълкуват закона. Някои точки бяха погрешно изтълкувани и имаха ефекта на „блокиране“ на много разрешителни за строеж на парцели извън строеж с площ под 4000 кв.м.
  • Обработването на разрешителните за строеж  от градоустройствените служби се бави с до шест месеца.
  • Преходният двугодишен срок за забраната на строителство върху малки извънградски парцели съвпадна с периода на пандемията през 2020 г.. Тогава публичният сектор не функционираше добре. Присъствието на инженери в компетентните градоустройствени, общински, археологически, горски, и т.н. беше практически невъзможно.
  • Има забавяне в завършването на местните градоустройствени планове, които ще определят зоните за застрояване и предназначението на земята.
  • Темата за строителството продължава да е доста дискутирана и спорна. Периодично се правят промени в Закона, но без съществено изменения, въпреки очакванията на някои сектори в икономиката.
Да обобщим..

Правната проверка е важен момент, за да се анализират всички документи, да се провери за тежести и възбрани върху поземления имот. Когато купувате парцел за строителство не трябва да се ограничите само до правната проверка. Необходимо становището и на строителен инженер и/или архитект. Те следва да проверят за наличието на всички необходими документи за получаване на разрешение за строеж. Както и да направи подробен анализ на възможностите за застрояване на парцела, проект за сграда или комплекс.

Ако имате интерес към покупката на парцел, ние от Greximo Real Estate ще ви предложим съдействието на екип от доказани професионалисти- адвокати, строителен инжинер/архитект. Те ще гарантират лесно и безпроблемно финализиране на сделката.