В настоящата статия ще отговорим на основни въпроси свързани с придобиването на имот в Гърция. Възможни форми на собственост. Данъчни особенности при придобиване. Дължими годишни данъци. Препоръки и заключения.

I. Какви собственици на имоти може условно да определим?

Собствениците на недвижими имоти в Гърция могат да бъдат разделени на две основни категории, при които се прилага и различно данъчно третиране:

1. Физически лица: имотът е собственост на частни лица, независимо от предназначението- за постоянно ползване, инвестиция или професионална дейност (отдаване под наем).

2. Юридически лица: Имотът е собственост на фирма, като може да се използва за експлоатация, за инвестиция, за строителство или реконструкция.

II. Данък върху доходите получени от недвижим имот

Всяко физическо или юридическо лице, получаващо доходи в Република Гърция е задължено да подава годишни данъчни декларации и да бъде обложено с данък върху този доход.

Настоящото данъчно законодателство относно облагане доходите от недвижимите имоти в Гърция е както следва:

1. За физически лица

Доходите, получени от отдаване под наем на недвижими имоти, се облагат със ставка от 15% за годишен доход до 12 000 евро, 35% за група над 12 000 евро и 45% за всички приходи над 35 000 евро.

Лицата, които притежават недвижими имоти и ги използват за бизнес и професионални цели, т.е. тези, чиято сфера на дейност е търговска експлоатация, развитие и инвестиране в недвижими имоти. Те се облагат с данък върху доходите в размер на 22% при годишен доход до 20 000 евро, 29% при доход над 20 000 евро, 37% в групата над 30 000 евро и 45% във всички приходи над 40 000 евро.

Този данък се прилага за физически лица, които управляват индивидуален бизнес с недвижими имоти на свое име, като собственици на туристически обекти (хотели, стаи под наем и др.) и притежават специален лиценз за тази дейност.

2. За юридически лица

Компаниите в Гърция се облагат с данък върху доходите, които получават както в Гърция, така и в чужбина. Чуждестранните компании в Гърция се облагат с данък само върху доходите, генерирани в Гърция. Ставката на корпоративния данък възлиза на 29% за всички печалби не бизнеса. Наемите, получени от недвижими имоти, също се считат за бизнес печалби. Данък при източника със ставка от 15%, се прилага за плащания на дивиденти и други разпределения на печалбата, извършени от гръцко резидентно дружество.

III. Как се определя дължимият данък недвижим имот?

1. Единен данък върху недвижимите имоти („ENFIA“)

Единният данък върху недвижимите имоти (ENFIA) се начислява ежегодно на физически и юридически лица, собственици на имоти в Република Гърция. Данъчната основа представлява т.н. справедливата стойност на имота. Тя се определя към 1 януари всяка година по оценка на данъчните власти.

В този данък са включени две различни данъчни суми:

Основен данък.- Този данък се начислява върху всеки вид имот и се определя от няколко показатели, като площ, етаж, възраст на сградата, фасада, процент на собственост, ценова зона, както и други обстоятелства.

Вторичен данък.- За юридическите лица този данък се налага върху общата стойност на имота на всеки отделен собственик и е в размер на 0,55 % от общата стойност на всички имоти. За недвижими имоти, използвани за производство или извършване на всякакъв вид стопанска дейност. Прилага се независимо от естеството на дейността, този данък се изчислява в размер на 0,10 %. За физически лица този данък се налага върху общата стойност на имота на собственика, която надвишава 200 000 евро. допълнителната сума подлежи на вторичен данък, вариращ от 0,1% до 1,15%, както следва:

2. Изключителен данък върху недвижимите имоти

Съгласно гръцки данъчен закон 3091/2002, юридическите лица, които имат пълни права на собственост в Гърция, подлежат на плащане на годишен специален данък върху имуществото. Той е в размер на 15% от общата стойност на имот. Законът предвижда освобождаване от задължението за плащане на този данък за много случаи, които са свързани главно с естеството на дейността на юридическите лица. Освобождаване от това данъчно задължение е предвидено и за дружества със седалище в Гърция или друга държава от ЕС.

IV. Облагане на доходи от наем

Закон 4446/2016 дава възможност физически лица да сключват краткосрочни договори за отдаване под наем за ограничен период на недвижими имоти чрез дигитални платформи. Този период не може да е повече от една година, при условие че собственика на имота е вписан в Регистъра на краткосрочните наеми на недвижими имоти.

Съгласно министерско решение са предвидени определени ограничения за краткосрочните договори за наем, тъй като всяко лице може да наеме до два (2) имота:

Краткосрочният наем не може да надвишава деветдесет (90) дни на имот.

За всеки календарна година и шестдесет (60) дни за имоти, разположени на остров с население под 10 000 жители.

Освобождаване от правилото за 90-дневен лизинг може да се прилага в случаите, когато общият доход от всички наети имоти не надвишава 12 000 евро за всяка данъчна година.

В този случай лизингът се облага с данък според дохода от недвижими имоти съгласно гореспоменатите прогресивни данъчни ставки (15-45%) и не се облага с ДДС.

В случай, че се предоставят услуги, различни от наемането на обзаведен имот или в случай, че наемодателят управлява имота и извършва професионална туристическа дейност, получените наеми се считат за бизнес. Този професионален доход и се облагат в съответствие с прогресивния процент, споменат по-горе (22-45%).

V. Корпоративни имоти

На практика се използват два начина за инвестиране в недвижими имоти чрез юридическо лице.

Единият е непосредствено придобиване на имота или договора за актив, който следва същата процедура като сделката между физически лица.

Вторият е непряк начин- придобиване на контролен дял в субекта, който държи имота. Борсовото търгуване се използва по-често, тъй като позволява по-бърза и по-лесна смяна на собствеността, като същевременно осигурява стратегия за бързо излизане на купувача след като е финализирана сделката по продажба на имота. В този случай данък върху капиталовите печалби (15%) се налага върху разликата между покупната цена и продажната цена на акциите.

Компаниите, които притежават недвижими имоти за търговски цели (експлоатация или инвестиции) могат да приспадат някои разходи от общия си доход, като данък ENFIA, други оперативни разходи, свързани с недвижими имоти, размера на социалните вноски и др. В допълнение, годишната амортизация на сградите се изчислява и приспада от общия приход. Всички тези намаления водят до намаляване на облагаемия доход на компанията.

Най -подходящите правни форми за придобиване на недвижими имоти в Република Гърция са: Дружество с ограничена отговорност с акции или Частна компания (IKE на гръцки)

1. Дружество с ограничена отговорност с акции (SA)

Societe Anonyme, S.A. (Anonymos Etairia на гръцки) е дружество, подложено на засилен държавен надзор, което се състои от един или повече акционери. Управлява се от съвет на директорите, който се състои от най-малко трима (3) членове. Компанията SA уредено със Закон 2190/1920, изменен и в сила. За учредяване на SA е необходим минимален акционерен капитал от 24 000 евро.

SA е капиталово дружество с правосубектност и неговите активи са отделени от неговата собственост, т.е. дружеството отговаря единствено за корпоративните задължения от собствените си активи (с изключения по публично-правните дългове).

2. Частна компания (IKE)

IKE е тип капиталово дружество с правосубектност, уредено от Закон 4072/2012. Не се изисква минимален акционерен капитал за създаване на IKE.

IKE отговаря еинствено за своите активи, за своите корпоративни задължения, с изключение на отговорността, поета основно от собственика/иците. Основната характеристика на този тип компания е възможността партньорите да предоставят и поемат дяловете на дружеството не само с капитал, но и с други видове вноски. Например некапитални вноски (труд) IKE може да бъде учреден от един или повече акционери и да се управлява от един или повече директори. Директорът, който може да бъде един от акционерите или трети лица, и едноличен акционер на физическо лице IKE, е законово задължен да се регистрира в Националния осигурителен фонд (EFKA) и подлежи на законните осигурителни вноски, докато регистрацията на други членове IKE не е задължителен.

VI. Заключения и предложения

Съществуват три (3) възможни начина за инвестиране в недвижими имоти:

1. Като физическо лице, което притежава недвижим имот и сключва договори за наем като непрофесионално лице.

2. Като лице, чиято професионална дейност е управлението на бизнес с недвижими имоти и притежава специален лиценз за извършването на тази дейност.

3. Юридическо лице/фирма, чиято основна дейност е експлоатация на недвижими имоти (стопанска дейност) или инвестиция. Притежаването на недвижим имот чрез юридическо лице има няколко предимства. Най-важните са следните:

Най-благоприятният данъчен режим за високи доходи [29% за всички облагаеми печалби, намалени на 26%, докато за физически лица (професионална дейност или лично ползване) може да се увеличи до 45%, по-ниска вторична данъчна ставка ENFIA

Възможността за приспадане на различни разходи (ENFIA, амортизация и други), с което да се намали облагаемия доход.

Разграничението между собствеността на компанията и нейните собственици, което може да ги защити в случай, че инвестицията е непечеливша или да ги защити срещу потенциални кредитори.

Възможността за по-бърза и лесна смяна на собствеността чрез договор за прехвърляне на дял или прехвърляне на акциите на дружеството.

Въпреки това, трябва да се вземе под внимание факта, че дейността на едно дружество е свързана с оперативни и административни разходи. Разходи за регистрация, счетоводство, социални и здравни осигуровки и др., които ще намалят общия доход на компанията.
Въпреки това, юридическо лице със сфера на дейност- експлоатация и развитие на недвижими имоти е благоприятен и рентабилен вариант за инвестиране в недвижим имот.

Въпреки това, трябва да се вземе под внимание факта, че дейността на едно дружество е свързана с оперативни и административни разходи. Разходи за регистрация, счетоводство, социални и здравни осигуровки и др., които ще намалят общия доход на компанията.

Въпреки това, юридическо лице със сфера на дейност- експлоатация и развитие на недвижими имоти е благоприятен и рентабилен вариант за инвестиране в недвижим имот.